從二手房成交占比、國金租金回報率和房?jì)r(jià)收入比的證券數據來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)距離止跌回穩的樓市時(shí)刻并不遙遠。根據當前市場(chǎng)調整的見(jiàn)底將臨季度將有跡象節奏，預計明年一二季度將有企穩的或即可能。我們認為，預計新房銷(xiāo)量、明年二手房?jì)r(jià)格以及市場(chǎng)估值泡沫這幾個(gè)指標是企穩關(guān)鍵。

一、國金房地產(chǎn)“止跌回穩”的證券距離

（1）二手房成交占比與新房“量穩”的關(guān)系。

自2022年以來(lái)，樓市全國新房和二手房住宅成交面積維持在15億平方米左右，見(jiàn)底將臨季度將有跡象二手房的或即加速替代導致新房成交面積收縮。預計到2025年，預計二手房成交占比將達到約50%。明年當這一比例接近穩定區間時(shí)，新房市場(chǎng)有望企穩。

國際經(jīng)驗表明，成熟市場(chǎng)二手房的成交占比存在穩定區間，中國內地的住房平均使用壽命約為30年。因此，隨著(zhù)市場(chǎng)成熟，二手房成交占比應高于日本（約60%-63%）而低于中國香港（約74%-77%）。

在18個(gè)樣本城市中，2023年前三季度二手房成交占比為57.2%，預計明年有望接近或超過(guò)日本的穩態(tài)下沿（60%-63%），這將有助于新房銷(xiāo)量企穩。

（2）租金回報率與二手房“價(jià)”的企穩關(guān)系。

房子的價(jià)值由居住價(jià)值、投資價(jià)值和所有權價(jià)值構成。隨著(zhù)市場(chǎng)逐漸成熟，房屋的投資屬性減弱，租金回報率成為估值的“錨”。中國目前的租金回報率為2.37%，預計在明年二季度有望上漲至合理水平（接近2.5%）。

（3）房?jì)r(jià)收入比是否消化了估值泡沫？

數據顯示，北、上、廣、深等城市的房?jì)r(jià)收入比遠高于國際城市，但這可能被高估。經(jīng)過(guò)調整，北京和上海等地的房?jì)r(jià)收入比已回落至合理區間，表明泡沫正在消化。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)迎來(lái)“最后一跌”？

房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩并不遙遠，然而實(shí)現這一目標需要考慮宏觀(guān)經(jīng)濟和社會(huì )預期的影響。新動(dòng)能的確立將促使新的購買(mǎi)力群體出現，未來(lái)可能有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩的節奏

企穩的順序預計將是新房“量”的穩定早于二手房“價(jià)”的穩定。不同類(lèi)型房產(chǎn)的企穩時(shí)間存在差異，新好房、老破小、改善房和老現房將依次企穩。當市場(chǎng)整體趨于穩定時(shí)，存量低效房源有望去化。

租金回報率以2.5%作為標志，意味著(zhù)各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩將有所不同。一線(xiàn)城市的企穩租金回報率預計在2.0%-2.2%，而二三線(xiàn)城市需滿(mǎn)足高于3%的租金回報率和租金穩定的條件。當前，符合這些條件的城市包括烏魯木齊、貴陽(yáng)和哈爾濱。

風(fēng)險提示包括宏觀(guān)經(jīng)濟改善程度不及預期、房地產(chǎn)企穩進(jìn)程慢于預期等。

本文轉載自微信公眾號雪濤宏觀(guān)筆記，由王秋佳編輯。